Vysvětlení základních pojmů u hypoték – hypoteční slovníček

Co je to hypotéka

Pojďme si nejprve krátce představit, co je to vlastně ten hypoteční úvěr. Hypotéka je úvěr, který je nejčastěji využíván ke koupi nemovitosti za účelem pronájmu nebo bydlení. Tento druh úvěru je také nazýván jako účelová hypotéka.

Některé banky umožňují vzít si hypotéku i na přestavbu a rekonstrukci, kterou musíte samozřejmě doložit.

Poté je tu také neúčelový hypoteční úvěr, kterému se nejčastěji přezdívá Americká hypotéka.

Společným znakem hypoték je zajištění zástavním právem k nemovitosti. Od toho také pochází název hypotéka, jenž vlastně znamená zástava.

Jak funguje hypotéka

Pro schválení hypotéky je obvykle nutné doložit mnoho dokumentů a ručit nemovitostí, společně se spolužadatelem. Ve chvíli, kdy vám hypotéku banka schválí, začnete ji čerpat a následně také splácet v pravidelných měsíčních splátkách.

Způsob, jakým splácíte, je nazván dle výpočtu splátek. Nejčastější je anuitní splácení (výše splátky se v čase při shodném úroku nemění a mění se pouze poměr mezi splátkou úroku a jistiny). Dalšími typy splácení je degresivní, progresivní a úvěry nesplácené pravidelnou splátkou, hrazené jednorázově z jiných výnosů.

Co je pro vás lepší, úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéka?

Kdo hypotéku v ČR poskytuje

Nejčastějším poskytovatelem hypoték u nás jsou banky. Důležitou roli v celém procesu hrají také finanční poradci, hypoteční specialisté a hypoteční makléři, kteří hypotéku zprostředkovávají.

Komu může být hypotéka poskytnuta?

Hypotéka je určena fyzickým a právnickým osobám, které doloží, že jsou schopny úvěr zajistit zástavním právem k nemovitosti na území České republiky.

Ručit lze jak financovanou nemovitostí, tak i případně jakýmkoliv jiným objektem.

Podmínky pro žadatele o hypotéku

• Zletilý občan ČR (může být i cizinec)
• Může být i cizinec s dlouhodobým či trvalým pobytem
• Posuzuje se zejména schopnost splácet úvěr
• Nutné prokázat výši příjmůzaměstnání, podnikání, vedlejší činnost, nájemné, sociální dávky
• Výborná úvěrová historieveškeré závazky v pořádku placené

Typický účel hypotéky

• Koupě bytu, rodinného domu, pozemku
• Výstavba nemovitosti, přestavba, nástavba, vestavba či přístavba
• Rekonstrukce, opravy a modernizace nemovitosti
• Koupě podílu za účelem vypořádání majetku
• Koupě družstevního podílu
• Konsolidace půjček (obvykle se sjedná americká hypotéka)
• Refinancování účelového úvěru
• Zpětné proplacení finančních prostředkůinvestovaných do nemovitosti

V jaké výši se hypotéka pohybuje?

Hranice hypotečního úvěru je určená zákonem č. 84/1995 Sb., který ji stanovuje ve výši 70 % ceny nemovitosti, bude-li hypotéka financována při použití zástavních listů.

Samozřejmě, záleží na každé bance, v jaké výši hypotéku poskytne. Některé dokonce umožňují dosáhnout i maximální hranice 100 %. Minimální výše je pak stanovena individuálně. Nejčastější je minimální výše 200 000 Kč.

Maximální výše se pak stanovuje pomocí LTV – loan-to-value (vypočtená zástavní hodnota nemovitosti).

Pokud se rozhodnete pro neúčelovou americkou hypotéku, zde počítejte s hranicí 65–75 % hodnoty nemovitosti.

Jaká je doba splatnosti?

Doba splatnosti u hypoték bývá také velmi individuální. Odvíjí se nejen od výše hypotéky, ale také vašich příjmů a výše i způsobu měsíčních splátek.

Minimálně bývá doba splatnosti stanovena na 5 let a maximálně pak 30 let. Samozřejmě, že doba splatnosti může být i vyšší, tedy až 40 či více let, ale to je spíš výjimka.

Pokud navíc nebude žadatel po celou dobu splácení hypotéky v produktivním věku, je nutné k němu zajistit i spolužadatele.

Hranice je stanovena také v případě věku žadatele, tedy v době sjednávání se spočítá, kolik bude žadateli na konci splatnosti úvěru. Nesmí mu být více než 70 let.

Základní pojmy u hypotéky

Při výběru hypotéky se setkáte s několika základními pojmy:

Akontace

V případě hypoték se jedná o část ceny nemovitosti, kterou musí klient uhradit z vlastních zdrojů. Minimální výše akontace se pohybuje okolo 20 % odhadní ceny nemovitosti.

Americká hypotéka

Americkou hypotéku lze použít na cokoliv. Jedná se o neúčelový úvěr. Podmínkou však je zajištění úvěru nemovitostí.

Anuitní splátka

Jedná se o nejčastější typ splátky úvěru. Výše splátky se po celou dobu nemění. Mění se však poměr jistiny, vůči úrokům. Jednoduše. "Splátka stejná. Nejdříve více úroků, poté více jistiny."

Bonita klienta

Pro banky bonita znamená, jak jste schopni splácet svůj dluh. Jednoduše. "Vyšší příjmy. Více naspořeno. Vyšší bonita."

Co je to bonita? Přečtěte si náš podrobný článek, kde se také dozvíte, jak se posuzuje.

Cena nemovitosti

Tržní cena nemovitosti. Cena, za kterou nemovitost koupíme.

Cena úvěru

Výsledná cena úvěru po celou dobu jeho trvání. Cena úvěru zahrnuje úroky, poplatky a veškeré platby nezbytně související s úvěrem.

Čerpání úvěru

Čerpání peněz od banky. Jednorázově (př. nákup nemovitosti), nebo postupně (př. rekonstrukce).

Degresivní splátka

Degresivní splátka je druh splácení, během kterého dlužník nejprve platí vyšší měsíční splátku. Ta se však v průběhu času postupně snižuje.

Doba splatnosti

Doba splácení úvěru. Nejčastěji 5 až 40 let. Nejvýhodnější pro klienta je splácet okolo 20–30 let.

Fixace úrokové sazby

Doba, po kterou se nemění výše úrokové sazby, a to za jakýchkoliv podmínek. Doba fixace bývá od 1 roku až 10 let. Nejčastěji je 3,5 a 7 let.

Jistina

Jistina vyjadřuje částku, kterou si půjčujete. Jedná se tedy o výši půjčky. Je-li hypotéka 1 500 000 Kč, jistina je též 1 500 000 Kč.

Konsolidace

Pomocí konsolidace dojde ke sloučení více úvěrů (obvykle spotřebitelských) od více finančních institucí. Úvěry jsou sloučeny do jednoho, čímž dojde ke snížení nákladů na úvěr.

Konstantní splácení

Konstantní splácení je též druh splátky. Tento způsob je pro typický pro neměnnou výši jistiny, přičemž se po dobu splácení snižují úroky.

Kupní cena

Cena stanovená prodávajícím. Tato cena není nijak regulována ani opředena pravidly. Prodávající by se ale samozřejmě měl řídit aktuální situací na nemovitostním trhu.

LTV (loan-to-value)

Procentuální vyjádření půjčky, od hodnoty nemovitosti. Př.: Kupujeme-li dům za 1 000 000 Kč. Máme naspořeno 200 000 Kč. Potřebujeme 800 000 Kč. Znamená to, že potřebujeme 80% LTV. Jednoduše. "Více naspořeno. Nižší LTV. Nižší úrok. Vyšší šance na získání úvěru." Poskytují se i hypotéky se 100% LTV.

p.a.

p.a. je zkratka z latinského slova per annum a v překladu znamená roční. Tato zkratka se používá pro vyjádření úrokové sazby.

PRIBOR

"Pražská mezibankovní nabídková úroková sazba." Úroková sazba, za kterou si banky půjčují peníze mezi sebou. Určuje ČNB.

Progresivní splátka

Progresivní splátka je dalším druhem splácení, kdy klient nejprve platí nižší měsíční splátku, která se v průběhu let zvyšuje. Je opakem degresivního splácení.

Refinancování úvěru

Velmi jednoduše. "Máme půjčku s vysokým úrokem. Vezmeme si půjčku s nižším úrokem. Splatíme starou půjčku a splácíme novou."

RPSN

Roční procentuální sazba nákladů. Jednoduše. "Všechno, co bance zaplatíme za rok v procentech."

Úroková sazba

Úroková sazba závisí na více faktorech. Jednoduše. "Procento z půjčených peněz, které zaplatíme bance navíc."

V našem článku se dozvíte, co ovlivňuje výši úroků u půjček.

Vinkulace

Velmi jednoduše. "Platíte pojištění nemovitosti, na kterou jste si půjčili. Nastane škoda na zastaveném majetku. Peníze z pojistky nepůjdou vám, nýbrž bance." Banky se tak kryjí před ztrátou zastavené hodnoty.

Zástavní hodnota nemovitosti

Určuje ji oficiální odhadce banky. Důležitá pro určení výše LTV. Pozor. Může se lišit od tržní ceny.

Zástavní právo

Právo banky na majetek, který je zatížený hypotékou. Samozřejmě končí ve chvíli splacení hypotéky.

Druhy a typy hypoték

Zajímalo by vás kromě základních pojmů i něco k druhům hypoték? Přečtěte si náš článek, kde jsme pro vás připravili všechny druhy hypoték, které se dnes na trhu vyskytují.

Článek naleznete zde pod názvem Druhy a typy hypoték.

Vyplatí se vám hypotéka?

Pokud přemýšlíte o hypotéce a nejste rozhodnuti, zdali je to ten správný krok, mrkněte na článek Vyplatí se dnes hypotéka?